Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке, интересует многих, кто еще не выплатил всю взятую сумму банку. Сама недвижимость, по условиям кредитного договора, является залоговым имуществом. Это означает, что кредитор временно наложил на нее арест, а поэтому фактические ее продать нельзя. Но есть и выход из этой ситуации. Три способа продажи квартиры в ипотеке детально описаны ниже.

Продажа за наличный расчет

Любая квартира, находящаяся в ипотеке, является залоговым имуществом. Она будет такой до тех пор, пока заемщик не погасит всю сумму взятого кредита. Где же взять деньги, чтобы внести остаток средств и продать жилье? Эти деньги можно взять у покупателя квартиры. Он дает их в качестве залога, а владелец передает эти средства банку. Он погашает остаток займа, а квартира перестает быть залоговой. Потом осуществляется сделка по продаже этого имущества с наличным расчетом. Покупатель доплачивает владельцу остаток суммы.

Алгоритм продажи следующий:

1. Заемщик сообщает кредитору о том, что он хочет реализовать квартиру и получить наличные деньги.
2. Банк имеет право наложения запрета на совершение такой сделки, если клиент осуществляет ее без его ведома. Поэтому важно оповестить об этого своего кредитора.
3. Так как нужно будет досрочно погасить взятую ипотеку, то следует сообщить и причины таких намерений. Некоторые банки соглашаются на досрочное погашение долга, но есть и те, кто отказывают в таком запросе. Среди причин можно указать увольнение с основного места работы, инвалидность, необходимость в лечении.

Можно ли продать квартиру в ипотеке за наличные

Причины должны быть объективными и правдивыми. Их нужно указывать в том случае, если по договору кредитования нет возможности погасить ипотеку досрочно. Если же в нем значится такая возможность, то указывать причины и вовсе не стоит. Важно просто проинформировать кредитора о своих намерениях.

4. Далее следует заняться поиском покупателя. Этот человек должен не просто купить квартиру, находящуюся в ипотеке, но и дать залог. Эти деньги пойдут на досрочное погашение займа. Только в этом случае с недвижимости будет снято залоговое обременение. Естественно, покупатель должен быть в курсе, что дает деньги на эти цели.
5. Если владелец квартиры и его родственники имеют приписку в ней, то нужно обязательно из нее выписаться.
6. Далее покупатель выплачивает наличным расчетом часть суммы от покупки жилья. Владелец жилья пишет расписку о том, что он получил эти деньги, указывает точную сумму. Между покупателем и продавцом составляется договор задатка. В нем должен быть пункт о том, что текущий владелец обязан продать квартиру покупателя сразу после того, как с нее будет снято залоговое обременение.
7. После снятия обременения заключается договор купли-продажи. В любом случае, можно ли продать квартиру в ипотеке — решает банк, который и является кредитором.

Следует правильно составлять договор задатка. В нем должна значится переданная сумма, порядок расчетов, сроки снятия обременения с недвижимости и ее продажи. Что касается передачи денег, то она осуществляется так:

1. Стоимость квартиры делится на две суммы: залог и остаток от стоимости с вычетом этого залога. Эти средства должны быть размещены в банке на депозитных ячейках.
2. Как только с жилья будет снято обременение, к первой ячейке с залоговой суммой получает доступ банк, ко второй — продавец (бывший заемщик).

Что касается банка то, он выполняет следующие функции в такой сделке:

1. Дает разрешение или отказывает в досрочном погашении ипотеки.
2. Выдает продавцу справку об оставшейся задолженности по кредиту.
3. Выдает закладную по недвижимости с припиской о том, что должны быть выполнены все долговые обязательства.
4. Снимает залоговое обременение.

Чтобы снять обременение с ипотечной квартиры, заемщик должен вместе с представителем банка прийти в Регистрационную палату. Там снимается запись об ипотеке, а точнее, указывается, что она погашена. Для этого следует предоставить паспорт, справку о погашении оставшегося долга, договор купли-продажи и закладную. В течение трех дней запись о досрочном погашении будет зарегистрирована, после чего в выписке ЕГРН должно значится, что квартира уже не является залоговой. Далее осуществляется сама продажа, а сделка регистрируется в УФСР.

Можно ли продать квартиру в ипотеке покупателю-ипотечнику

Иногда покупателей ипотечной недвижимости является клиент, который и сам хочет приобрести это жилье в кредит. Он не располагает полной суммой средств, поэтому обращается в другой банк за заключением договора ипотеки. Он может приобрести ипотечную квартиру в кредит только в таком случае:

1. Если у него на руках есть деньги для погашения остатка долга по приобретаемой ипотечной квартире.
2. Если его банк выдаст ему кредит, которого хватит для внесения остатка суммы от полной стоимости квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке покупателю-ипотечнику

Схема покупки следующая:

1. Покупатель обращается за кредитом в свой банк, получает его.
2. Часть средств он перечисляет владельцу ипотечного жилья для погашения его оставшегося долга. В таком случае с этой квартиры снимается залоговое обременение.
3. У покупателя еще осталась сумма кредита после передачи залога. Она передается владельцу квартиры. В таком случае и заключается договор купли-продажи с полным выкупом жилья.

Алгоритм купли-продажи следующий:

1. Продавец (заемщик) получает деньги от покупателя-ипотечника. Этими средствами он покрывает остаток долга по займу. Далее он с представителем банка едет в Регистрационную палату и снимается там залоговое обременение с квартиры.
2. Составляется закладная.
3. покупатель передает остаток средств по своей взятой ипотек при подписании договора купли-продажи. Сделать это он может и не напрямую — через банковскую ячейку. Доступ к ней он получит только после успешно совершенной сделки.
4. Квартира переходит в собственность покупателя-ипотечника, а продавец (бывший заемщик) получает остаток средств за нее.

Юридически сделка продажи выглядит следующим образом:

1. Заемщик банка, которые выплачивает ипотеку, должен сообщить ему о своем намерении продать квартиру.
2. Продавец ищет покупателя, который согласен дать залог для погашения остатка долга по ипотеке. Этот покупатель сам берет ипотеку для покупки ипотечной квартиры.
3. Покупатель передает залог на сумму, которая равна остатку долга по ипотеке.
4. Оформляется предварительной договор купли-продажи. Он представляется самому банку и служит гарантией для него.
5. Как только заемщик получит задаток от покупателя, он пишет расписку об этом. Деньги перечисляются банку для погашения остатка долга по ипотеке.
6. Банк не просто снимает залог с квартиры, но и предоставляет своему клиенту закладную. В ней есть запись о том, что он погасил все свои долговые обязательства.
7. В Регистрационной палате с жиля снимается обременение, ставится соответствующая отметка.
8. Следует получить выписку из ЕГРН, в которой значится, что квартира уже не является залоговой.
9. Подготовка списка документов для того, чтобы банк мог правильно составить закладную.

Можно ли продать квартиру в ипотеке покупателю-ипотечнику: порядок процедуры

В банк следует подать такие документы:

1. Выписка из ЕГРН.
2. Справка, в которой значится, что нет коммунальных долгов.
3. Выписка из домовой книги. В ней указано количество прописанных лиц. До этих пор следует выписать из квартиры всех, в том числе и детей.

Конечно же, должна быть осуществлена правомерная и точная оценка стоимости квартиры. На момент покупки ее в ипотеку она стоила определенную сумму. Но до последующей продажи состояние жилья могло измениться в лучшую или худшую сторону. Именно поэтому и оценочная стоимость квадратных метров может претерпеть изменений.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: оценка жилья

Продавец или покупатель имеет право заказать независимую оценку стоимости жилья. Это условие должно быть обязательным. Только тогда может быть определена итоговая цена, за которую и будет продано жилье. Покупатель приобретает ее также в ипотеку. Все, что касается его обязательств своему банку, он должен урегулировать эти вопросы самостоятельно. Продавца не должны касаться все эти нюансы. Вопрос о том, можно ли продать квартиру в ипотеке покупателю-ипотечнику имеет утвердительный ответ. Такой покупатель всегда может приобрести залоговое имущество в ипотеку.

Продажа с привлечением помощи банка

Заемщику необязательно самостоятельно искать покупателей. Этим вопросом может заняться банк, в котором он брал ипотечный кредит. Это вариант кажется самым простым и быстрым, так как поиском покупателей, сбором основных документов занимается именно банк. Вместе с тем, заемщик не имеет право сам подыскивать покупателей. Есть вероятность того, что он бы мог найти клиента, который бы купил ипотечную квартиру подороже. Банку же важно просто получить остаток долга по ипотеке и отдать клиенту оставшуюся сумму с продажи жилья.

Именно поэтому такой способ продажи является самым крайним и стоит его избегать. Но если нет времени на поиск покупателей, сбор документов, то лучше доверить эти обязанности банковским представителям.

Процедура продажи ипотечной недвижимости выглядит так:

• Заемщик обращается свой банк с запросом о том, чтобы продать свою ипотечную квартиру. Также он сообщает, что хочет досрочно выплатить и погасить всю сумму займа.
• Специалисты банка самостоятельно ищут покупателя. Он же составляет и предварительное соглашение между покупателем и продавцом. Оно подписывается, а покупатель передает банку деньги. Они размешаются на депозитных ячейках и перечисляются двумя частями.
• Заключается договор купли-продажи. Остаток средств после выплаты суммы долга по ипотеке перечисляется бывшему заемщику. Он получает доступ ко второй банковской ячейке.

Самым оптимальным способом продажи ипотечной квартиры является первый — реализация недвижимости за наличные средства покупателя. Но и два других способа могут подойти для многих владельце ипотечных квартир.

Вступайте в нашу группу вКонтакте